Un sueño que requiere tomar varias decisiones importantes, las cuales abarcan desde la selección de una localización correcta hasta la consecución de los permisos administrativos necesarios. Es por ello que a continuación analizamos los pasos que se tienen que tener en cuenta durante el proceso de compra de una parcela, los cuales facilitarán el éxito de la operación.
Selección del terreno
Los clientes han de valorar varios elementos antes de comprar un terreno físico. Entre ellos destacan:
– la ubicación, se trata de un elemento que tiene “una incidencia evidente” en el precio final de la parcela y, probablemente, “el mayor factor que afecta a la tasación del inmueble” que en ella se construya
– “unas buenas vistas o un entorno natural mágico”
– la edificación y superficie del terreno
– saber si la parcela se emplaza en suelo rústico o urbano.
Así, el suelo urbano es que el cumple “todas las condiciones necesarias para la construcción de una vivienda: urbanización, acometidas de agua, luz, saneamiento y accesos”, mientras que el suelo rústico conlleva limitaciones, ya que, advierte, “toda construcción que se lleve a cabo en terreno rústico no podrá ocupar más del 1% o 2% del total de su superficie”.
Edificación de la parcela
Una vez seleccionado el terreno, el cliente tiene que estudiar los indicadores previos a la edificación de tal espacio. Es importante dimensionar bien la vivienda para el uso que se le vaya a dar, además de analizar los condicionantes que plantea la normativa urbanística local.
Situación registral y realidad urbanística
En paralelo, al cliente le resultará clave conocer tanto la situación registral del terreno como su realidad urbanística, información con la que evitará fraudes con respecto a la compra. Es por ello que deberá acudir al Registro de la Propiedad.
El primero de ellos es que con este paso el cliente se asegurará “de que con quien se está contratando es realmente el propietario del terreno, y no un tercero que no tenga ningún derecho sobre la finca”. Asimismo, con dicha visita el cliente corroborará “que sobre la finca no existe ningún embargo ni garantía hipotecaria”. Del mismo modo, desde este despacho de abogados recuerdan que en dicha visita el cliente deberá obtener “una nota del Registro de la Propiedad en la que se dé cuenta de si existe algún tipo de limitación en la propiedad”.
Se recomienda acudir a la Consejería de Urbanismo del Ayuntamiento en el que se encuentre ubicada la parcela. Una operación con la que el cliente tendrá constancia “de la situación urbanística del terreno y se asegurará de que el uso y construcción puede realizarse”. Un paso con el que el cliente tendrá “plena consciencia” de la compra que está llevando a cabo, ya que a partir de esta información “sabrá si el suelo en el que se encuentra es urbanizable o no, si la superficie es edificable y cuántas alturas puede desarrollar en ella”.
Financiación de la operación
La compra de parcelas en España, al igual que las viviendas ya construidas, se mueve a través de la solicitud de un préstamo bancario hipotecario, en el que las entidades, por norma general, financian hasta el 70% del valor de tasación del terreno. Sin embargo, matizan desde AOB Abogados, si lo que el cliente pretende es comprar un solar para realizar con posterioridad la construcción de una vivienda, “lo habitual es que el préstamo ofertado consista en conceder entre el 70% y el 80% del valor de tasación”.
Gastos administrativos derivados
Al margen de los costes derivados de la compra del terreno y la construcción de la vivienda, el cliente debe sumar una serie de gastos de carácter administrativo. Entre los mismos destacan el coste notarial, “que varía en función del importe de la compra”; el impuesto de transmisiones, “que oscila entre un 6% y un 11%”; y el impuesto de actos jurídicos documentados, “que oscila entre un 0,5% y un 2% de la responsabilidad hipotecaria”.
A estos gastos se han de añadir el costo derivado del abono de las tasas de inscripción en el Registro de la Propiedad y en el caso de que se hayan contratado sus servicios, se han de sumar “los gastos de gestoría derivados de la presentación, que oscilarán entre los 200 y los 500 euros”.
¿La autopromoción es rentable?
Por último, hay que tener en cuenta que en España la compra de parcelas se lleva a cabo, principalmente, para la construcción de vivienda habitual. Tales operaciones se basan en “parcelas urbanas en zonas con planes urbanísticos destinados a la vivienda”, como Madrid o Barcelona, las cuales “tienen buenas conexiones con el casco urbano de las mismas, ya sea a través de carretera o de transporte público”. Sin embargo, este tipo de operaciones “no resultan más rentables en términos económicos” que la compra de una vivienda ya construida en los emplazamientos citados.